Главная \ Статьи

Статьи

пружинка  

ПРЕДПРОДАЖНАЯ
ПОДГОТОВКА КВАРТИРЫ К ПРОДАЖЕ!

Трудолюбивый — начинает и выигрывает!

 

Инерция лени

Психологически это иногда непросто. Во-первых, практически всю работу придется выполнять не выезжая из квартиры, что, конечно дискомфортно. Во-вторых, нас часто тормозит инерция: «А кому и зачем это надо? Вот въедет новый хозяин — пусть все и делает, как ему нравится!» На самом деле переживание о чужих вкусах чаще прикрывает собственную лень. А потом удивляемся, почему большинство покупателей после просмотра «впадают в задумчивость». А отдельные заинтересованные лица начинают усиленно торговаться, нагло заявляя — «Да здесь одного ремонта на тысячи долларов!».

Чтобы квартира понравилась покупателю, она должна производить впечатление просторной, комфортной и чистой. Начнем с самого несложного, но очень важного — борьбы за простор.

Раздвигаем пространство 

Даже если у вас самая большая комната — 15 кв. м, а потолки едва достигают 2.50 м, визуально расширить пространство вполне реально. В первую очередь надо избавиться от лишних вещей, десятилетиями копившихся по принципу «а вдруг когда-нибудь пригодятся». Эпоха тотального дефицита сделала всех нас плюшкиными. Давайте избавляться от того, что с нами «не поедет», немедленно. Больше всего хлама — на антресолях, в стенных шкафах, на лоджии.

Перебираем вещи и совершаем несколько рейсов к мусоропроводу, а на освободившееся место прячем чемоданы, рулоны, пакеты, громоздящиеся на шкафах и по углам — если на новом месте нам без них не обойтись. Все что можно — вывозим на дачу, отправляем в комиссионку или дарим благодарным родственникам и соседям.

Если предпродажный ремонт вам категорически не по силам, сделайте уборку и «мелкую штопку» квартиры. Следует тщательно вымыть двери и окна (покупатель подсознательно всегда ориентируется на их состояние), заклеить остатками обоев места вокруг выключателей, оттереть желтые пятна на сантехнике, ввернуть мощные лампочки, обеспечивающие хорошее освещение всех помещений (включая подъезд и лестничную площадку). В сочетании с перестановкой и избавлением от хлама, это несколько улучшит привлекательность вашего жилья.

Предпродажный ремонт

Но если вы не беспомощный пенсионер — срочно беритесь за дело. Силы и средства, вложенные в освежающий предпродажный ремонт, окупятся в несколько раз. Ведь с точки зрения покупателя, квартиры делятся на три основные категории: «убитая», где надо все менять и ремонтировать, «обшарпанное» жилье, в которое не переедешь без предварительного косметического ремонта и квартира типа «въехал и живи». Последние покупаются быстро, охотно, без торга, особенно приезжими или жильцами расселяемых коммуналок, измученными дискомфортом. Вот к этому и будем стремиться, попутно минимизируя расходы.

Главный принцип — оптически расширить пространство. Начинаем с потолков. На газифицированной кухне придется особенно потрудиться. Потолок приобретает коричневато-желтый оттенок за 2-3 года даже при наличии вытяжки. Газовую сажу перед покраской надо удалить. В остальных случаях достаточно пройтись водоэмульсионной краской или мелом и обязательно тем, что уже было, в 1-2 слоя. Обычно крашеные стены достаточно хорошо отмыть, а вот «постаревшие» обои на кухне обязательно нужно заменить. В комнатах — заделайте трещины на стыках потолочных плит, побелку тоже освежите — даже если потолки смотрятся пока неплохо, после переклейки обоев «вылезут» все дефекты, а после этого делать что-то с потолками будет уже невозможно.

Меняем обои

Зачем переклеивать обои? Со старыми все и так ясно. Но иногда желательно поменять даже относительно новые, если они были выбраны с душой и в соответствии с собственными вкусами, но не совсем удачно с точки зрения восприятия помещения со стороны. Яркие, с крупным рисунком обои теплых тонов зрительно «стягивают» пространство, делая небольшую комнату совсем крошечной. Обои насыщенных холодных тонов «съедают» освещенность. Оптимальный вариант выбора «на любой вкус» — это обои с «мазками» или слабыми разводами на белом фоне. Такие обои дают максимум света и пространства. Минимальные финансовые и временные расходы — и позитивное восприятие покупателя обеспечено при любых вкусовых пристрастиях — это абсолютно нейтральный вариант. Почему ни в коем случае не стоит клеить просто белые или светлые однотонные обои без рисунка «как в евростандарте»? В этом случае моментально вылезают мельчайшие дефекты поверхностей стен, которыми изобилует обычная квартира.

Оттенок «штришка» или разводов на обоях нам подскажет цвет ваших радиаторов (или, попросту, батарей). Обычно они уже покрашены в бежевый или серый цвета, которые тоже надо освежить хотя бы в один слой. Основной оттенок разводов на белых обоях выбираем соответственно: тепло-коричневый в тон бежевым батареям и холодно-серый — во втором случае. Если вы готовы пойти на перекраску батарей, оттенки деталей обоев имеет смысл выбирать в соответствии с тем, куда выходят окна: более теплые — если окна на север и, соответственно, холодные — при южной ориентации. Оконные рамы также нужно освежить белой краской. Чаще достаточно покрасить в один слой, но с обеих сторон и между рамами — иначе весь ремонт обесценится в глазах внимательного покупателя. Полы, зачастую, трогать не стоит, поскольку это слишком накладно. Если паркет был покрыт лаком — отреставрируйте поцарапанные места остатками лака — наверняка где-то на антресолях хранится не до конца израсходованная банка. Линолеумный пол можно освежить специальной эмульсией. Главное — приведите в порядок и покрасьте плинтуса.

Двери нужно просто отмыть, в отдельных случаях, заменить ручки. Если это не помогло, не стоит обжигать, обдирать, шпатлевать и перекрашивать, достаточно обклеить самоклеящейся пленкой, подобранной в тон остальному интерьеру.

Санузел

Теперь займемся санблоком. В абсолютном большинстве случаев ванна старше 7-8 лет нуждается в реставрации, но отнюдь не в «замене, которая стоит огромных денег» — как любят говорить сбивающие цену покупатели. Не дайте им такого шанса! Срочно вызовите специалиста по восстановлению эмали — только не поддавайтесь на его агитацию «подобрать оттенок под ваш кафель» — это не всегда удается, а белая классика — то что надо, чтобы понравиться любому. Если кафеля в ванной и туалете нет, а стены покрашены темно- зеленым, синим, бурым — срочно меняйте их цвет на более светлые пастельные тона теплой гаммы. А если кафель есть — его надо отмыть до зеркального блеска, швы можно по-новой затереть специальной смесью, а можно просто зачистить и прокрасить тонкой кисточкой — и ваша ванная комната «заиграет»! Что касается самого санфаянса, если он цел и невредим, достичь идеальной белизны несложно. Но для пущего эффекта целесообразно купить новый стульчак и держатель для бумаги, заменить смеситель в раковине на эффектный современный.

Есть ли смысл тратить на ремонт намного больше?

В типовом, особенно, панельном доме и при продаже комнат в коммуналке — это абсолютно бессмысленные затраты. Часто приходится сталкиваться с клиентами, продающими квартиры с очень качественным и дорогим ремонтом (евростандарт) в серийных панельных домах и даже в «хрущевках». Вполне естественно, что им хочется вернуть потраченные деньги — ведь не заберешь с собой коллекционные обои, итальянский кафель, шведскую сантехнику или ценный паркет. Попытка добавить эти расходы к среднерыночной стоимости квартиры при продаже к успеху не приводит. Хорошо, если удастся хотя бы частично компенсировать. А причина тривиальная — в дешевый дом «богатый» покупатель не поедет. А рядовой клиент не станет платить за такой ремонт — нечем, да и особой разницы для него нет — итальянский кафель, или белорусский. Закон рынка суров, но это — закон.

 Впрочем, только разборкой, перестановкой и освежающим ремонтом в квартире нам не обойтись. Но о том, какие документы подготовить к моменту встречи с потенциальными покупателями, какой информацией надо располагать, что еще сделать, чтобы квартира понравилась — то есть «как организовать презентацию» своей драгоценной недвижимости вы можете уточнить у наших специалистов.

 

С Уважением агентство недвижимости «ЗОЛОТАЯ МАЛИНА".

 

  

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

  

      С 01.01.2014 года произошла индексация материнского капитала. Ранее он составлял 408 960,50 р. Начиная с 1-го января 2014 года его стоимость увеличивается до 429 408 р. 50 коп.

  Что можно сделать с материнским сертификатом и квартирой не имея дополнительных средств:

 1) На материнский капитал можно купить квартиру, комнату или дом.
 2) Если у Вас есть материнский сертификат и однокомнатная квартира, но Вашему второму ребенку не исполнилось 3 года, либо у Вас работа с неофициальной зарплатой, или ее нет совсем, то улучшить свои жилищные условия не имея на это дополнительных средств, к сожалению не получится, так как всем известные банки таким людям кредиты не дают. Но есть организация, которая дает кредит на жилье (ипотеку) всем желающим, у которых имеется материнский сертификат, независимо от их работы и каких-либо других условий. 
Таким образом, продается Ваша квартира, берется ипотека в этой организации на сумму материнского сертификата (с вычетом комиссии банка получается 369 000 рублей) и у Вас вместо однокомнатной квартиры и бумажки получается двухкомнатная квартира.Тоже самое можно сделать и с 2-х и с 3-х комнатной квартирой.
 3) Также можно разменять квартиру. Например, Вы живете с родителями в трехкомнатной квартире. Как известно, разменять трехкомнатную квартиру без доплаты можно максимум на однушку и комнату. Такой вариант понятно мало кого устроит. Но, у Вас нет денег, но есть материнский сертификат. Что делать? Все просто. Мы помогаем Вам найти покупателя на Вашу трешку и находим две квартиры, одна из которых для родителей, вторая - для Вас с использованием сертификата.
     Рассмотрим еще один способ использования материнского капитала. Предположим, у Вас есть материнский сертификат и квартира (1-2-3 комнатная). Что можно с этим сделать? Вариантов несколько. Первый из них - поменять Вашу квартиру на большую, об этом Вы можете прочитать выше. Второй способ - поменять на такую же квартиру, либо меньшую в этом или другом районе и получить при этом доплату деньгами на ремонт или любые другие цели.

     С помощью АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "ЗОЛОТАЯ МАЛИНА", Вы сможете использовать материнский капитал на приобретение квартиры, комнаты, дома даже до достижения 2-м ребенком 3-х лет.

По всем вопросам, связанным с покупокой квартиры, улучшением жилищных условий, или когда вы просто не знаете как использовать материнской капитал, при этом боитесь потерять его в долгосрочной перспективе вы можете смело обращаться к специалистам нашего агентства недвижимости - ВСЕ КОНСУЛЬТАЦИИ БЕСПЛАТНО.

Звоните  в наше агентство тел. 8(921)733-50-07, 8(921)717-64-95.

Пишите на сайт: www.zmalina.ru;  

или в группу в контакте: http://vk.com/ club74559247;

А также на нашу почту e-mail: evrostroy1208@mail.ru

 

МЫ ВСЕГДА РАДЫ И ГОТОВЫ ОТВЕТИТЬ НА ЛЮБОЙ ВАШ ВОПРОС! 

 

 

ОСНОВНАЯ  СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ НАШЕГО АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "ЗОЛОТАЯ МАЛИНА" оформление ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ. 

 

Давайте вместе разберется что же это за фрукт такой " ИПОТЕКА"?

Ипотека (ипотечный кредит) - банковский кредит под залог недвижимого имущества. 

Основные особенности ипотеки:

 

Ипотечный кредит. Как его  получить?

 

 

Просто ли получить ипотечный кредит? Да, если вы знаете какие  знания нужны, конечно, не от Банков, где советы о том, как получить ипотечный кредит составлены так, что рассчитаны на людей в основном с "белыми" высокими зарплатами. 
Но в большинстве случаев, у вас заработная плата «серая», да еще и нет такого дохода, какой нужен для получения ипотечного кредита, а вы хотите погашать ипотечный кредит из сумм, полученных от сдачи купленной на этот ипотечный кредит квартиры, или кредит будут погашать ваши родственники, которые в силу возраста или еще каких-либо причин, не могут выступить с вами созаемщиками, то задача получения ипотечного кредита сильно усложняется. 

Итак: как получить ипотечный кредит, если вы не проходите по критериям Банка? В этой статье вы узнаете, что требуется Банку для того, чтобы вы смогли получить ипотечный кредит. Основное внимание уделено именно неафишируемым требованиям Банка.

 

  

как получить ИПОТЕКУ сразу:


        Бросьте бродить по Банкам в поисках минимальной экономии. Это подходит только для тех людей, у которых большие белые зарплаты. Если вы откажетесь от слишком большой привязки к конкретному Банку, то вы уже сделали 20 % работы по получению ипотечного кредита.

Какой же Банк выдаст вам ипотечный кредит, а какой нет?

Хорошими признаками являются следующие:
       - большое количество рекламы, направленной именно не на рекламу Банка вообще, а именно на выдачу ипотечных кредитов физическим лицам, 
     - сведения о большом количестве выданных ипотечных кредитов, полученные из печати, Интернета, конечно, эти сведения нужно скорректировать хотя бы приблизительно на размер Банка.

 Итак -  выбирайте Банк не только и не столько исходя из его условий кредитования, но и косвенных признаков того, что они не предъявляют завышенных требований к ипотечным заемщикам.

 

      Нужно подавать заявки на получение ипотечного кредита не последовательно в один, а потом в другой Банк (при отказе), а сразу в несколько Банков!Вы думаете, какая разница между тем, чтобы подавать заявки последовательно или параллельно. Представьте себе, что вы несколько недель собираете документы, возможно на работе с большим трудом уговариваете руководителя чтобы он сделал вам липовую справку с повышенным доходом, сдаете документы, ждете вместе с заинтересованными людьми еще несколько недель и потом получаете отказ из Банка. Поверьте мне, скорее всего вы подумаете, «эх не получилось», я сделал всё что мог и прекратите попытки получить ипотечный кредит. Запал у вас иссякнет, уговорить руководителя сделать вторую «липовую» справку о доходах бывает невозможно, родственники, которые придерживали деньги для помощи вам, уже их потратили и т.д. И главное, это удар по вашей уверенности в своих силах. Вы будете думать, что Банк вам отказал, значит получить ипотечный кредит невозможно. Это теперь прекрасная отговорка, чтобы отложить получение ипотечного кредита до увеличения зарплаты, накопления определенной суммы денег и еще бог знает до чего.  Старайтесь пройти всю процедуру с одного раза. А важное правило для этого -  это подать документы для получения ипотечного кредита сразу в несколько Банков. 

     

 Большая часть потенциальных заемщиков делает следующим образом. Они рассказывают в Банке о своих нуждах, потом подготавливают документы, которые просит от них Банк, сдают и ждут решения. Этот подход работает, но гораздо лучше работает другой подход. Сначала мы узнаём насколько возможно подробнее, какой доход нужно «нарисовать», чтобы получить нужную нам сумму кредита, потом мы узнаём какие документы нужны для того чтобы пройти проверку Банка и как он проверяет, а уже под эти требования делаем различные справки о доходах и т.п.
Немного подробнее: Допустим вам необходимо получить кредит на сумму в 2 млн.руб. (суммы и расчеты условны). Первая стратегия (неэффективная) заключается в том, чтобы заполнить все заявления, справки о доходах, копии паспортов, трудовой книжки и другие бумаги, сдать в Банк и ждать решения. Допустим ваш доход 40 тыс.руб./мес., выплаты по данному кредиту при сроке 20 лет составляют 26 тыс.руб./мес., и по банковским расчетам они могут вам выдать только 1,5 млн.руб.
         Но вам не нужно 1,5 млн.руб., квартир с такой стоимостью нет в вашем городе, вам нужно именно 2 млн.руб. Ваш начальник готов переделать вам справку о доходах с 40 тыс.руб. на 50 тыс.руб. Вот только вы сразу допустили стратегическую ошибку. Вы уже показали ваш доход в 40 тыс.руб. Сейчас приносить справку с другим доходом в тот же Банк у вас не получится. А может и в другом Банке не пройти.
       А всего-то нужно было сделать наоборот. Сначала самому, либо с чьей-то помощью узнать, какие выплаты будут по кредиту с нужной вам суммой и сроками. Потом в Банке или еще где узнать, сколько нужно показать доход для выплаты такой суммы по кредиту. А только потом сделать справку о том, что вы получаете не 40 тыс.руб., а например 52 тыс. 400 руб. 
       Если вы так сделаете сразу, то и сразу получите ипотечный кредит, без необходимости обращения в другой Банк, выдумывания подработки и т.п. 
       Итого,  всё сначала просчитать, узнать, сделать под эти требования документы, а только потом обращаться в Банк за получением кредита. Ваши шансы резко при этом возрастут.

Принимайте во внимание те требования, которые Банк не озвучивает, но тем не менее, из-за несоблюдения которых происходит подавляющее большинство отказов в выдаче ипотечного кредита.
       - Проверка службой безопасности. Достаточно простая проверка для большинства. Однако если у вас есть административные наказания, судимости (не важно погашенные или нет) и т.п., а эти вопросы есть в анкете, то отвечайте на них правду. Юлить здесь бессмысленно. Ведь это очень легко проверяемо. Вообще это лучше взять за правило. Не вздумайте врать там, где ваши ответы фиксируются на бумаге и которые можно легко проверить.
     - Иногда сотрудники Банка звонят на вашу работу и интересуются, действительно ли есть такой работник и сколько он работает. Будьте готовы к такому развитию событий, особенно, если вы попросили написать вам справку о зарплате там, где вы в действительности не работаете. Если на это рабочее место позвонят, то человек на телефоне должен ответить, что вы работаете, кем работаете и сколько времени. Возможно, они захотят созвониться с бухгалтерией. Не все Банки так делают, поэтому может быть проще выбрать Банк, где нет такой проверки.
      - Требования минимального стажа вообще и по последнему месту работы в частности. Если Банк требует минимальный трудовой стаж в 1 год, а по последнему месту работы в 6 месяцев, то это совсем не значит, что он удовлетворится соблюдением этих требований. Даже не пробуйте получить ипотечный кредит на приличную сумму, проработав 6 месяцев на последнем месте. Примерно год, а лучше два, прежде чем идти в Банк. Этим вы сэкономите своё время и нервы.
      - Требование высшего образования. Это требование не всегда выражено явно. Если вы хотите получить кредит в 300 тыс.руб., то возможно оно не понадобится. Однако, если вы хотите получить кредит на более или менее приличную сумму, а ваш доход не подтверждается «белой» зарплатой (по 2 НДФЛ), то без высшего образования вам его вряд ли дадут.

- Требования к фирме, в которой вы работаете. Это требование вообще обычно не заявляется Банком, однако именно в нём обычно и бывает большинство загвоздок. Допустим, вы работаете в маленькой фирме у которой небольшие обороты по расчетному счету, нет недвижимости, никакого особого имущества и т.д. Вы пишите, что ваша заработная плата составляет 200 тыс.руб. и ставите подпись руководителя, главного бухгалтера, печать, в общем всё как полагается. Вопрос в том, пройдет ли такая справка в Банке? 
      Скорее всего, не пройдет. Почему? Банковский работник, которого обычно называют «риск-менеджер» при оценке правдоподобности доходов в вашей справке будет обязательно оценивать и фирму в которой вы работаете. Если фирма маленькая, с небольшими оборотами, то он обязательно усомнится в реальности ваших доходов. Поэтому, сразу вам скажу, «рисовать» справки с огромными зарплатами от фирмы, не имеющих недвижимости и или оборотов, практически бессмысленно.


       - Требования к вашей квалификации. Опять же, вернемся к вашей заработной плате. Вы можете попросить написать вам очень большую заработную плату, и фирма где вы работаете, вполне солидная. Значит ли это, что вам обязательно выдадут кредит? Еще нет. Теперь Банк оценит, а сколько может максимально получать работник примерно вашей квалификации и вашей должности. То есть у менеджера Банка есть примерные цифры по заработным платам в разных отраслях и специальностях, на которые он ориентируется. Поэтому и вы берите с него пример. Возьмите газету, найдите объявления по вашей специальности, посмотрите, какую самую высокую заработную плату предлагают. Эту цифру возьмите как точку отсчета. Её можно увеличить на 30-40 %, вот перед вами и лежит тот максимальный доход, который вы можете показать в Банке.

       - Оценка косвенных признаков высокого дохода.  Это наличие дорогостоящего имущества. А это конечно недвижимость, автомобиль, яхта и т.п. При этом недвижимость не должна быть получена по наследству или подарена, приватизирована. Вы должны её именно купить сами, желательно не очень давно. Сколько должно быть имущества? От дохода, который вы хотите показать в Банке, возьмите 10 % и эту сумму умножьте на количество лет трудового стажа. Если у вас имущества меньше – это плохой признак, если больше, то хороший.

- Наличие других кредитов и регулярные выплаты по ним. Если это есть, то это плюс, но правда очень небольшой. При оценке доходов вас всё равно будут проверять по вышеперечисленным признакам.

 Хорошо, вы получили кредитное решение. Некоторые называют его предварительное кредитное решение, так как сведений о квартире, которую вы хотите купить, еще нет. Это уже отлично. И еще несколько небольших замечаний. Та недвижимость, которую вы выберете, должна нравиться не только вам, но и Банку. А вы сами должны понравиться страховой компании. Обычно с этим проблем не возникает, но тем не менее. Допустим, вам понравилась квартира, и вы приходите в Банк, чтобы он уже начал процедуру выдачи ипотечного кредита. Однако сотрудники Банка, посмотрев документы на квартиру, могут вам отказать в выдаче кредита. То есть не вообще отказать, а отказать на конкретную квартиру. Основные причины, почему так происходит. 
       Квартира показалась Банку с высокими юридическими рисками того, что в отношении неё будет судебный спор. Каждый Банк по-своему относится к вопросу оценки юридического риска, однако основные моменты всё таки можно указать. Наиболее часто отказывают тогда, когда:
       - право собственности на квартиру зарегистрировано на основании решения суда. И неважно, что это решение вступило в законную силу, и спор закончился. Банку вы этого иногда не докажете.
       - правоустанавливающим документом является договор ренты, договор о пожизненном иждивении. Банки не любят эти документы, так как по ним часто возникают потом споры между наследниками и собственником. И вообще наследство Банки не очень любят.
      - сам собственник квартиры, которую вы хотите купить, не может лично явиться для совершения сделки, а выписал «генеральную» нотариальную доверенность своему представителю. 

      - квартира находится в старом доме с деревянными перекрытиями и т.д. Здесь всё очень индивидуально, но нужно быть готовым к вопросам. 
      - если вы хотите купить частный дом, коттедж, земельный участок под строительство, квартиру в строящемся доме, комнату и т.д., то это вообще один из первых вопросов, которые вы должны себе задать «А даст ли Банк согласие на приобретение данной квартиры (дома и т.д.)». Тогда сразу внимательно смотрите, если стройка, то аккредитована ли данная строительная организация и конкретный дом в конкретном Банке. Если частный дом, то иногда требуется только коттедж и только в коттеджном поселке. Если комната, то согласие всех собственников квартиры и т.д.

- еще один вопрос для городов с высокими ценами на квартиры в том, чтобы после приобретения квартиры (приватизации и т.д.) прошло более 3-х лет. В этом случае встает вопрос о том, за чей счет будет выплачиваться налог на доходы. А налог идет в 13 % с суммы, превышающей 1 млн.руб. (на дату написания статьи). То есть если квартира стоит 2 млн.руб., то налог будет с суммы в 1 млн.руб. – 130 тыс.руб. 
       Продавец квартиры предложит вам указать заниженную сумму в договоре купли-продажи, либо заплатить налог из ваших средств. Но вы не можете согласиться на заниженную сумму в договоре, иначе не согласится Банк и вообще кредитование теряет смысл. Поэтому если вы приобретаете квартиру посредством ипотечного кредитования, то лучше даже не рассматривать квартиры, которые были приобретены меньше 3-х лет назад. 

- иногда возникает вопрос о неузаконенной перепланировке квартиры. К этому вопросу сейчас Банки относятся как правило довольно лояльно, но тем не менее если такая перепланировка есть, то лучше или отказаться, или поточнее оценить возможность узаконивания перепланировки. Как правило, сложности возникают тогда, когда прошли изменения в санузле и кухне, то есть их расширили и т.д. Это не всегда можно узаконить. 
      - ну и еще небольшой вопрос со страховой компанией. Если у вас есть какие-то серьезные хронические заболевания, инвалидность и т.д., то прежде чем рассказывать об этом в страховой компании, подумайте два раза. Иногда ваш рассказ может сильно затянуть сделку на пару месяцев, а иногда и сделать её вообще невозможной.

Не ввязывайтесь в «сложные сделки». Срок кредитного решения обычно ограничен 3- мя месяцами. И хотя конечно его теоретически можно продлить, старайтесь уложиться в отведенный срок. 
         Лучшим способом чтобы это сделать, это не ввязываться в «сложные» сделки. Сложные сделки – это когда для того, чтобы совершить покупку квартиры нужно организовать большое количество людей, организаций и т.д. Сбой в одной из цепей - это сбой всей сделки. В нашем примере с ипотекой сделка уже усложняется самой ипотекой. Кроме вас её нужно согласовывать с Банком, страховой компанией, оценщиком, немного усложнен процесс получения денег и т.д. Если её еще усложнить, то очень велик шанс, что сделка сорвется. 
         Ну, а если конкретнее, что такое сложности в сделке? 
      - Это необходимость получения разрешения Опеки на сделку в которой участвует несовершеннолетний, 
       - сложный обмен у квартиры, которую вы хотите купить. Например, трехкомнатную хотят обменять на 2 однокомнатные, ни одна из которых еще не закреплена задатком. 
        - документов на квартиру нет, но они вот-вот будут, что может затянуться на пару месяцев.
        Вариантов усложнения на самом деле море. Если их собирается несколько, то что-нибудь обязательно сорвется и сделка не состоится. Простой вариант – это вы отдаете деньги, а вам квартиру. Стремитесь по возможности к нему, по крайней мере избегайте чрезмерного усложнения и вы купите квартиру.

 Ипотечный брокер. Для того, чтобы проще получить ипотечный кредит, можно начать сотрудничать с брокером. В последнее время появились ипотечные брокеры, работающие как отдельно, так и в Агентстве недвижимости.
        Хороший ипотечный брокер – это хороший советчик, который умеет поддержать клиента, умеет анализировать, обладает минимальными знаниями хотя бы на уровне данной статьи. Он может сэкономить вам массу времени и помочь получить кредитное решение там, где бы вы его сами никогда не смогли бы получить, иногда и на более лучших условиях.
       Плохой ипотечный брокер – это человек, который знает как правильно заполнить заявление на получение кредита, какие документы нужно приложить. Пользоваться или нет услугами ипотечных брокеров? Однозначно это очень желательно. Хороший ипотечный брокер увеличит ваши шансы на получение кредита, как ни кто другой.

 

ИТОГ: Какой же примерно алгоритм действий для получения ипотечного кредита и покупки квартиры:
  

Шаг первый. Смотрим стоимость квартиры, которую мы хотим приобрести. Отнимаем первоначальный взнос и определяемся с тем, какую сумму ипотечного кредита вы хотите получить. С помощью ипотечного калькулятора считаем, какие вам необходимы выплаты по кредиту.

Шаг второй. Определяем, сколько вам необходимо показать доход. Для этого нужно уже провести предварительную разведку в Банке. Очень приблизительно, доход (совокупный доход) должен быть в 2-3 раза выше, чем ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту.

Шаг третий. Проверяем возможность получения такого дохода, с точки зрения Банка, а именно:
      - насколько реальна ваша зарплата по рыночным расценкам аналогичных специалистов,
      - насколько реально предприятие, где вы работаете может выплачивать декларируемую зарплату,
      - оцените свое имущественное положение и др. критерии из раздела выше.
Главное, чтобы в ваших расчетах, необходимый доход с некоторым запасом совпал с тем доходом, который подсчитает для вас банк.

Шаг четвертый. С учетом своих расчетов, выработайте стратегию поведения. Возможно, вам нужно уменьшить стоимость квартиры, то есть взять в более отдаленном районе, и т.д. Возможно, необходимо поднабрать немного стаж работы. Возможно, подкорректировать вашу должность в трудовой книжке, например стать начальником отдела, вместо обычного специалиста и т.д. Возможно, вам необходим еще один созаемщик и т.д.

Шаг пятый. C помощью ипотечного брокера оформляйте заявку в два-три банка.

Шаг шестой. Получив кредитное решение, выбирайте квартиру, с учетом требования банков к юридическим рискам, самим квартирам и налоговым вопросам.

Шаг седьмой. Покупайте квартиру.

Желаем Вам получить ипотечный кредит просто и легко, после чего счастливо жить в купленной квартире.

 

С Уважением  агентство недвижимости «ЗОЛОТАЯ МАЛИНА».

 

                   


 

 

Хотите продать квартиру?

 

3 ошибки собственников жилья в ценнообразовании

1. Эксперты рынка единогласно заявляют, что собственники жилья склонны преувеличивать стоимость своей недвижимости до 40%. Объекты с необоснованно завышенной ценой составляют 70-80% от всех предложений. Как правило, ориентиром для них служит верхний диапазон цен.

2. Формируя цену, владельцы квартир исходят из соображений, что «мое лучше» и добавляют сверху еще немного. А потом, посоветовавшись с друзьями и знакомыми, накидывают еще 3-5% к стоимости «на торг». Вот и получается, что цена изначально завышается на 10-15%. В результате стоимость формируется так: цена покупаемого жилья минус уже имеющееся у владельца собственные средства. То, что иногда полученная сумма в итоге на 20-30% превышает средне-рыночную цену, собственники не учитывают.

3. Готовность ждать щедрого покупателя. Собственник выставляет на продажу квартиру по специально завышенной цене – до 40% выше рыночной стоимости, а дальше руководствуется установкой: продастся – хорошо, нет – пусть стоит. 

 

Нашим основным преимуществом является то, что наша компания работает по новейшим технологиям продаж.

 Мы единственные, кто  в продажах использует АУКЦИОНЫ.

 Доказано: ПРОДАТЬ БЫСТРО = ПРОДАТЬ ДОРОГО! Чем дольше длится экспозиция объекта недвижимости на рынке, тем ниже его стоимость. Никому не нужна квартира, которую все смотрят и никто не покупает! УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

 

Как продать квартиру на 10-15% дороже

 

  1. Как можно продавать квартиру

 

Итак, Вы решили продавать свою квартиру. Первый вопрос, который следует себе задать: подумайте, а нужно ли Вам это? Вы совершенно уверены, что продажа квартиры – это единственный способ достижения тех целей, которые Вы перед собой ставите? Если у Вас нет твердой и непоколебимой уверенности в том, что Вы пойдете до победного конца – то лучше и не запускать процесс, а решить свои проблемы каким-то другим способом.

Если Вы все-таки твердо решили продавать свою квартиру, то давайте разберемся подробнее.

Есть всего три способа продажи квартиры:

  1. Продавать самому
  2. Нанять несколько риэлторов
  3. Нанять одного риэлтора

Мы пока не будем обсуждать вопросы сопровождения сделки, в том числе юридического – эти вопросы обсуждаются в последней части нашей брошюры. Однако при прочих равных условиях лучше, чтобы сделку по продаже Вашей квартиры сопровождали те же самые люди, которые нашли Вам покупателя.

Ключевое утверждение: для того, чтобы продать Вашу квартиру максимально дорого, нужно показать Вашу квартиру возможно большему числу потенциальных покупателей (квартира должна получить максимальную экспозицию на рынке).

Давайте теперь разберем каким образом можно рекламировать Вашу квартиру, т.е. привести максимально возможное число потенциальных покупателей. Перечислю основные рекламные каналы:

  1. Бесплатная реклама на специализированных сайтах недвижимости
  2. Платное продвижение на специализированных сайтах
  3. Расклейка объявлений по району
  4. Растяжка на балконе или на окне с надписью «Продаю»
  5. Видеопрезентация в сети Интернет с соответствующим продвижением
  6. Предложения агентам, которые работают с покупателями по Вашему району
  7. Обход соседних домов
  8. Предложения местным компаниям (которые ищут квартиры сотрудникам)
  9. Реклама на асфальте

 

(Далее для по тексту я буду называть этот список маркетинговым планом)

Этот список можно продолжать и далее, но уже достаточно очевидно, что в подавляющем большинстве случаев продавцы квартир не идут дальше первого пункта. А почему? Если отец семейства три раза в неделю возит ребенка на занятия кружка во Дворце Пионеров на Воробьевых горах, и по дороге он увидит растяжку с надписью «Продаю» и телефоном – разве такой отец семейства не будет готов заплатить за подходящую ему квартиру чуть больше других? Особенно если он как раз продает свою квартиру на Таганке и ему только что внесли аванс за неё. (Это реальный случай, а не досужие фантазии!)

Итак, вернемся к рассмотрению упомянутых выше трех вариантов продажи квартиры. Разберем их последовательно, один за одним.

I. Вы продаете квартиру самостоятельно

На скольких сайтах Вы можете разместить свое объявление? На 6? На 10? А ведь объявление надо регулярно обновлять. Представьте себе, что Вам раз в неделю на электронную почту приходят напоминания о том, что надо продлить Ваше объявление – и так с 10 сайтов. Разумеется, кроме напоминаний Вам приходит с этих же сайтов и другая информация – скажем так, рекламного характера (а скорее просто спам). Сможете ли Вы поддерживать все Ваши объявления в актуальном состоянии, чтобы обеспечить себе достаточное количество звонков по Вашей квартире?

Далее, Вы хотите расклеить объявления о продаже квартиры по Вашему району. Для начала надо составить макет объявления, выбрать формат; возможно, добавить картинку. Далее надо выбрать типографию и напечатать тираж. Потом надо эти объявления где-то расклеить. Где? На досках объявлений? На столбах? В подъездах? На что их клеить? На прозрачный скотч? На клей? В какое время? Много ли объявлений сможете наклеить лично Вы или члены Вашей семьи?

Итак, мы дошли до пункта 3 Маркетингового плана, а вопросов уже более чем достаточно. Разумеется, любой человек может сделать любую работу, Вы лично можете выполнить все приведенные пункты Маркетингового плана, и даже добавить новые. Вопрос лишь в том насколько эффективна будет Ваша работа и не выгоднее ли её доверить профессионалам?

И в заключение добавлю, что называется, вишенку на торт. Допустим, Вы выставляете в рекламу Вашу квартиру по цене 10 млн. руб. Может ли недобросовестный риэлтор взять Ваши фотографии, скопировать Ваше объявление и выставить Вашу же квартиру по цене 9.5 млн. руб., например? Правильный ответ (из практики): да, может! И не просто может, на рынке полным-полно агентов, которые этим постоянно занимаются! Что произойдет в этом случае? В этом случае Вы просто не получите звонков по своей квартире, а следовательно никто не будет её смотреть. При этом Вам может время от времени звонить этот самый недобросовестный риэлтор, и рассказывать, что он искал-искал Вам покупателей, по цене 10 млн.руб. никого не нашел, а вот по цене 9.5 млн. руб. у него есть покупатель. Далее есть два сценария. Вы можете согласиться показать квартиру и тогда Вы сразу теряете 500 тыс.руб. в цене Вашей квартиры. Вы можете не согласиться показывать квартиру по такой цене – и в этом случае потенциальный покупатель просто не дойдет до Вашей квартиры, поскольку все звонки достались недобросовестному риэлтору. Описанная ситуация может показаться кому-то надуманной, но она не только не надуманная – она самая что ни на есть жизненная! Я предупреждаю своих клиентов, что если они будут сами рекламировать свои квартиры – они могут нарваться на такую ситуацию. Клиенты обычно не верят. Далее я пересылаю ссылки на соответствующие объявления, где их квартиры рекламируются по заниженным ценам. Клиенты все равно не верят! Перечитайте этот абзац еще раз и хорошенько все обдумайте. Это более чем реальный риск, который сегодня существует на московском рынке недвижимости. Советую Вам не наступать на эти грабли. Уберите свое объявление о продаже квартиры как можно скорее и обратитесь к профессионалу!

II. Вы нанимаете несколько агентов

Сейчас очень распространена практика, когда одну и ту же квартиру рекламируют несколько агентов или агентств. К сожалению, собственники квартир не понимают, что таким образом их шансы выгодно продать квартиру не увеличиваются, а уменьшаются. Давайте разберем почему.

Обычная аргументация собственников в таких случаях: «Кто первый продаст, тот им молодец!», «пусть все приводят своих клиентов – у меня будет больше просмотров», «пусть они посоревнуются за право продать мою квартиру» и т.п. Это все ложные аргументы и они не работают.

Приведу пару аналогий. Представьте себе, что Вы звоните в 5-6 компаний по продаже пиццы и говорите: «Привозите все свою пиццу, я все попробую, за самую вкусную заплачу». Сколько человек приедет к Вам с пиццей? Правильный ответ: никто не приедет.

Представьте себе, что Вы приехали на автосервис, созываете автомастеров и выступаете перед ними примерно с такой речью: «ребята, у меня в подвеске что-то стучит, поправьте все вместе. Кто сделает так, чтобы стучать перестало – тот молодец, тому я заплачу 10 тыс.руб.!» Что произойдет дальше? Во-первых, нетрудно понять, что на Ваш призыв откликнутся только самые низкоквалифицированные мастера, у которых нет своей постоянной клиентуры и которые готовы хвататься за любую работу. Во-вторых, даже если кто-то из автомастеров и возьмется за подобную работу – у него нет никаких стимулов делать эту работу хорошо. Ему лишь надо, чтобы у Вас исчез стук у подвеске и Вы выехали за ворота сервиса, предварительно заплатив деньги.

Итак, если Вы нанимаете несколько агентов, то, как правило, Вы нанимаете самых низкоквалифицированных из них. Успешный профессионал не будет работать без эксклюзивного договора.

Давайте еще раз посмотрим на маркетинговый план. Что может сделать для Вас агент, который работает на неэксклюзивной основе? Ответ простой:

- он выставит минимальную рекламу на сайтах (п.1)

- возможно, он предложит Вам повесить растяжку (п.4)

И это всё! Для агента, который конкурирует с другими агентами, нет никакого смысла давать дополнительную рекламу по Вашей квартире. Действительно, допустим, такой агент сделал расклейку вокруг Вашего дома, расклейкой заинтересовался покупатель, открыл какой-то из специализированных сайтов, нашел интересующую его квартиру и позвонил по другому объявлению! Все труды агента, делавшего расклейку, пошли насмарку, потому что нет никаких гарантий, что потенциальный покупатель придет именно к нему, а не к другому агенту! Следовательно, никто не будет делать для Вас расклейку, никто не будет давать хорошую рекламу, и т.п. Получается парадокс:

- Когда Вы нанимали много агентов – Вы хотели БОЛЬШЕ РЕКЛАМЫ

- а в результате Вы получили МЕНЬШЕ РЕКЛАМЫ!

Более того, многие рекламные каналы для Вас просто перекрыты, никто ими не занимается и не собирается заниматься!

Представьте себе, что Вы хотите продать некий товар и дать хорошую рекламу. К Вам приходят пять агентов и предлагают поставить рекламный щит. Вы принимаете этим предложения и ставите пять рекламных щитов подряд вдоль одной и той же дороги. Стало ли у Вас в 5 раз больше рекламы? Очевидно, нет! Очевидно, что лучше было бы ставить не 5 рекламных щитов подряд, а задействовать другие каналы – рекламу на телевидении, на радио, в газетах и т.п. Точно такая же ситуация возникает и в том случае, если Вы нанимаете 5 агентов (вернее, разрешаете им рекламировать Вашу квартиру) – на основных сайтах по недвижимости (и в базе Winner) висит 5 одинаковых объявлений по Вашей квартире – и все, никакой другой рекламы нет. Зачем же нужно ставить 5 одинаковых рекламных щитов вдоль дроги, если можно поставить один щит, но зато добавить рекламы по другим каналам?

Далее. Очень важный показатель того, насколько цена квартиры находится в рынке – это количество входящих звонков по квартире. Сравним две ситуации по одной и той же квартире – когда работает один агент на эксклюзивной основе и когда работают 5 агентов. Допустим, за неделю по квартире поступило 5 звонков и состоялся один просмотр. Что скажет по этому поводу эксклюзивный агент? Он проинформирует собственника: отлично, у нас пять звонков и один просмотр, наша квартира в рынке! Цена нормальная, просмотры есть, скоро возьмем аванс! Что скажут собственнику по поводу квартиры 5 агентов? Каждому из них досталось по одному звонку, то есть звонков мало! Одному счастливчику достался показ, но никаких выводов по этому показу он сделать не может. Итак, 5 агентов в лучшем случае ничего не скажут своему клиенту, а в худшем скажут, что надо снижать цену, потому что мало звонков! Т.е. собственник получает не более объективную информацию (на что он надеялся) – собственник, напротив, получает совершенно неверную информацию, не отражающую реальную рыночную ситуацию по его квартире!

Вновь прибегну к аналогии. Больной приходит в поликлинику, у него что-то болит. Больной подзывает 5 врачей и говорит: «Плачу 50 тыс.руб. тому, кто даст мне такую таблетку, чтобы болеть перестало!». Оставим в стороне вопрос о том, что к больному подойдут самые неквалифицированные и самые несостоятельные врачи, у которых нет своей клиентуры и которые готовы перебиваться случайными заработками. Но дальше надо делать какие-то анализы! Больной говорит разным врачам: ты меряй мне температуру, ты давление, ты слушай меня стетоскопом. Ни у одного из врачей нет полной информации, никто не может поставить точный диагноз. Каковы шансы больного на нормальное лечение? (Даже если представить на секунду, что все врачи обладают высочайшей квалификацией, что явным образом не соответствует действительности) Шансы практически нулевые. Точно так же и в случае, если квартиру продают 5 агентов, ни у одного из них нет полной информации по квартире – сколько всего было звонков, какие покупатели смотрят квартиру, какие квартиры есть вокруг и т.п. В результате проигрывает собственник – его шансы продать квартиру по хорошей цене резко снижаются.

Более того, давайте посмотрим что происходит в реальной ситуации, когда квартиру рекламируют несколько агентов.

Каким образом агент может выделить свое объявление среди 5 (или 20) других? Отличным описанием квартиры? Профессиональными фотографиями? Это слишком сложно, да и не сработает. Самый простой путь выделить свое объявление – это понизить цену! Тот из агентов, кто понизил цену на Вашу квартиру ниже всего (как правило, без Вашего согласия) – тот и соберет больше всего звонков! Итак, если Вы нанимаете несколько агентов для рекламы Вашей квартиры – Вы сразу начинаете играть на понижение!

Иногда собственники рассуждают так: мне нужно за мою квартиру 10 млн. руб., какая мне разница, что кто-то из агентов рекламирует мою квартиру за 9.5 млн.руб.? Я-то не соглашусь на 9.5 млн.руб.! Это в корне неверное рассуждение. Ситуация полностью аналогична той, которая описана в предыдущем пункте. Агент, который рекламирует Вашу квартиру по цене ниже той, которую Вы хотите, имеет следующий простор для маневра. Допустим, ему позвонил покупатель и предложил 9.5 млн. руб. Он звонит Вам и рассказывает сказочную историю: мол, искал-искал покупателей на Вашу квартиру по 10 млн.руб., не нашел, но есть покупатель за 9.5 млн.руб. Дальше Вы либо соглашаетесь показать Вашу квартиру по меньшей цене (и сразу теряете 500 тыс.руб. в цене квартиры), либо не соглашаетесь – и тогда агент предлагает покупателю другой объект! Потенциальный покупатель до Вашей квартиры не доходит!

Как только Вы разрешаете рекламировать Вашу квартиру нескольким агентам – Вы попадаете в ловушку. Нет никаких гарантий, что один из агентов не будет пользоваться недобросовестными методами рекламы! (например, не будет занижать цену Вашей квартиры)

Общее правило при рекламе Вашей недвижимости: одно объявление на одном сайте лучше нескольких объявлений на одном сайте! Один хороший агент лучше, чем пять плохих!

Давайте пойдем далее и разберем что произойдет в том фантастическом случае, если Ваши 5 агентов работают очень дисциплинированно и добросовестно, не занижают цену Вашей квартиры и не пользуются иными недобросовестными практиками. Предположим, что некий покупатель прозвонил все объявления всех 5 агентов и поговорил с каждым. Что произойдет в этом случае? Нетрудно предположить, что все 5 агентов расскажут немного разные истории про Вашу квартиру (как в детской игре «испорченный телефон»). Как Вы считаете, будет ли покупатель терзаться вопросом к кому из 5 агентов ему идти и кто будет показывать квартиру? Скорее всего, нет. Покупатели избегают квартир, которые рекламируют несколько агентов! Им непонятно с кем вести переговоры!

Могу привести случай из своей практики. На сделке один из покупателей в цепочке рассказывал как он выбирал свою квартиру. Его интересовала квартира в конкретном доме. Одну из квартир рекламировали несколько агентов. Он позвонил одному агенту, тот показал ему квартиру, но потом сказал, что квартира снята с продажи. Покупатель позвонил другому агенту, тот не смог показать эту конкретную квартиру. В результате покупатель плюнул на эту квартиру, выбрал другую, которую рекламировал один агент и купил её. Квартира не продалась только потому, что её рекламировали несколько агентов!

            Далее, посмотрим что происходит с показами квартир, которые рекламируют несколько агентов. Агент получает звонок от потенциального покупателя, который просит показать ему квартиру. Агент был на это квартире месяц назад, толком не помнит ситуацию, мало что может ответить. Он приводит покупателя, не может ничего рассказать ни про ситуацию, ни про саму квартиру, ни про район. Напротив, если по квартире работает только один агент – это значит, что с каждым показом качество работы улучшается, и каждый последующий показ проходит лучше чем предыдущий. Нанять несколько агентов – это самый верный способ обеспечить своей квартире самое низкое качество показов, которое только возможно! Низкое качество показов ведет к тому, что Вы теряете в цене квартиры!

            Предположим, что несколько агентов привели Вам покупателей и кто-то из них даже заговорил об авансе. Давайте поймем в чем состоит интерес агента и интерес собственника. Агент, который привел покупателя, заинтересован только в одном – скорее выйти на сделку с этим покупателем, чтобы получить хоть какие-то комиссионные. Собственник же заинтересован в том, чтобы продать квартиру возможно выгоднее. В чем отличие при работе на эксклюзивном договоре? В этом случае агент может дать своему клиенту правильный совет: уважаемый собственник, этот покупатель нам не подходит, давайте подождем следующего! Не все покупатели нам подходят, не на все условия можно соглашаться, давайте подождем более выгодного предложения! Агент, который  работает не на эксклюзивном договоре, заинтересован только в том, чтобы сделка была сделана только с его покупателем, потому что второго шанса может и не быть. Следовательно, он будет склонять собственника к принятию первого же предложения от первого же заинтересовавшегося покупателя. Итак, если на Вас работают много агентов, то они не будут отстаивать Ваши интересы в момент выбора наиболее подходящего Вам покупателя! 

            И вот вишенка на торте для этого раздела. Когда Вы разговариваете с агентом – спросите у него маркетинговый план по продвижению Вашей квартиры. И в подавляющем случае Вы получите ответ, что никакого маркетингового плана и нет! Агент собирается дать бесплатную (для него) рекламу на нескольких сайтах – и этим ограничиться! Итак, если Вы нанимаете несколько агентов, то никто из них не будет составлять маркетинговый план по продвижению Вашей квартиры!

            Подведем неутешительные итоги этого раздела. Итак, если Вы нанимаете несколько агентов для рекламы Вашей квартиры, то Вы получаете следующие неприятности:

Если Вы нанимаете несколько агентов, то, как правило, Вы нанимаете самых низкоквалифицированных из них

- Вы нанимаете несколько агентов, чтобы получить БОЛЬШЕ РЕКЛАМЫ. А в результате Вы получаете МЕНЬШЕ РЕКЛАМЫ

- Наняв несколько агентов, собственник получает совершенно неверную информацию, не отражающую реальную рыночную ситуацию по его квартире

- если Вы нанимаете несколько агентов для рекламы Вашей квартиры – Вы сразу начинаете играть на понижение!

- одно объявление на одном сайте лучше нескольких объявлений на одном сайте! Один хороший агент лучше, чем пять плохих!

- Покупатели избегают квартир, которые рекламируют несколько агентов!

- Нанять несколько агентов – это самый верный способ обеспечить своей квартире самое низкое качество показов, которое только возможно!

- если на Вас работают много агентов, то они не будут отстаивать Ваши интересы в момент выбора наиболее подходящего Вам покупателя! 

- если Вы нанимаете несколько агентов, то никто из них не будет составлять маркетинговый план по продвижению Вашей квартиры!

 

III. Продажа квартиры через одного агента

 

Из написанного выше следует, что наиболее оптимальный способ продажи Вашей квартиры – это работа на эксклюзивном договоре с одним агентом. При этом Вы получаете следующие преимущества:

- Продажей Вашей квартиры занимается профессионал, который хорошо понимает что, как и в какой последовательности делать

- Эксклюзивный агент в любой момент может рассказать Вам о текущей ситуации с квартирой – сколько был звонков, сколько показов, каковы шансы закрыть сделку и в какие сроки

- Эксклюзивный агент может Вам предоставить подробный маркетинговый план продвижения Вашей квартиры и доработать его с учетом специфики Вашей квартиры

- С каждым показом Вашей квартиры качество работы эксклюзивного агента улучшается, поскольку он получает обратную связь от потенциальных покупателей Вашей квартиры и может дать Вам квалифицированный совет по продаже Вашей квартиры

- Эксклюзивный агент может помочь Вам выбрать наиболее подходящего покупателя с учетом именно Вашей ситуации

            Как можно выбрать эксклюзивного агента? Очень просто! Попросите его предоставить маркетинговый план продвижения Вашей квартиры. Чей план будет наилучшим – того агента и выбирайте! И помните: для того, чтобы дорого продать Вашу квартиру, её должны посмотреть максимальное количество потенциальных покупателей. Только в этом случае Вы получите наилучшее предложение!

 

  1. Дилетанты или профессионалы?

В этой главе я хотел бы предостеречь собственников от совершения ряда ошибок. Возможно, кому-то эти советы покажутся слишком очевидными; что ж, тогда Вы можете смело переходить к чтению следующей главы.

Итак, начнем с самого простого. С документов на квартиру. Практика показывает, что собственники далеко не всегда знают на каком основании они владеют квартирой. Примеров не счесть. На вопрос о правоустанавливающих документах собственник отвечает, что он квартиру покупал. Покупал-то он её покупал, но своей маме, потом мама скончалась и завещала квартиру сыну. В результате у сына основание приобретения – наследство по завещанию, т.е. значительно менее удобные для покупателя документы! Бывают и обратные примеры. Собственник говорит, что получил квартиру по наследству; начинаем смотреть документы – выясняется, что квартиру он получил по дарственной. Дарственная – значительно более комфортный для покупателя документ, чем наследство, собственник мог поставить себя в невыгодную ситуацию и потерять в деньгах! Еще один сходный пример – собственница говорит, что покупала квартиру, на самом деле она покупала квартиру матери, а потом мать сделала на неё дарственную. Почему собственница сделала именно так? Она собиралась разводиться и поэтому оформляла квартиру на мать. Есть ли в этом случае вероятность судебного иска от бывшего супруга? Несомненно! Повышаются ли риски покупателя? Несомненно.

Поскольку общение продавцов и покупателей квартир обычно начинается по телефону, опишу чем отличается общение профессионалов рынка (т.е. риэлторов). Итак, потенциальный покупатель звонит потенциальному продавцу. Обычно первый вопрос формулируется следующим образом: «документы». Что отвечает профессионал? «ДКП больше 3х лет», или «свежее наследство», или «справка о выплаченном пае». Что отвечает дилетант? «Все документы есть». Разумеется, фраза «все документы есть», как правило, совершенно не соответствует действительности. Обычно оказывается, что с документами надо еще работать и работать.

Типичное поведение дилетанта – это фраза «не хочу, чтобы мои соседи знали, что я продаю квартиру». Другой вариант той же самой ошибки – «соседи и так все знают, мы всем рассказали». Соседи – это первые кандидаты в потенциальные покупатели, соседей надо оповестить прежде всего, и для этого все средства хороши.

            Иногда собственники не разрешают фотографировать свою квартиру, потому что у них «не прибрано», или они не хотят, чтобы их «сглазили» или под каким-то иным предлогом. Между тем первое, что потенциальный покупатель должен понять из рекламы – есть ли вообще такая квартира, существует ли она! И тут важны именно реальные фотографии, а не нарисованные в фотошопе картинки.

            Поразительно, но собственники не всегда понимают кто именно смотрит их квартиру на показе! Обычно это:

- риэлтор собственника (он приводит потенциальных покупателей)

- риэлтор покупателя

- сами покупатели (их может быть несколько!)

            Если Вы понимаете роли пришедших, то можете правильно себя вести. Например, не надо рассказывать риэлтору покупателя какая у Вас замечательная квартира – принимает решение покупатель, Вы должны убедить его. Если покупатель хочет сфотографировать Вашу квартиру на телефон/планшет чтобы показать жене – это совершенно естественное желание, можно только порадоваться, шансы на продажу увеличиваются! Напротив, со стороны риэлтора покупателя такая просьба выглядит странно.

            Очень часто собственники не понимают, что попытка продать квартиру по доверенности ведет только к потере времени и денег. Стандартное требование покупателя – чтобы продавец делал сделку лично, не по доверенности. Любые отговорки – что доверенность от отца к сыну или от мужа жене – только ухудшают ситуацию для продавца.

            Все перечисленные в этом разделе обстоятельства не являются критически важными для продажи квартиры, но все они могут стать очень существенными. Поэтому рекомендую доверить продажу Вашей квартиры профессионалу. По крайней мере, он не сделает совсем нелепых ошибок.

 

4.     Какие бывают покупатели

 

Покупатели делятся на три категории:

  1. Покупатели с наличными («живыми деньгами»)
  2. Ипотечники
  3. Альтернативщики

Дадим более точные определения всем трем категориям.

Покупатели с наличными – наиболее приятная категория покупателей. У них отложена определенная сумма денег на покупку квартиры и они могут быстрее всех выйти на сделку.

Ипотечники – покупатели, которым банк одобрил выделение ипотечного кредита на определенную сумму и в течение определенного срока они должны выбрать себе квартиру.

Альтернативщики – продают свою квартиру и покупают себе другую квартиру (или несколько квартир). Обычно альтернативщики начинают подыскивать себе квартиру, когда за их квартиру внесен аванс.  

Казалось бы – и такое суждение можно часто услышать от продавцов недвижимости – что лучше всех покупатели с живыми деньгами, и именно их следует искать в первую очередь. Такое суждение неверно по двум причинам,  а именно:

  1. Живых денег на рынке мало, поэтому ждать такого покупателя, возможно, придется очень долго (возможно, несколько лет)
  2. Покупатели с живыми деньгами обычно платят меньше по сравнению с ипотечниками и альтернативщиками

Причины, по которым ипотечники и альтернативщики платят больше за ту же самую квартиру очень просты – и те, и другие являются мотивированными покупателями. Ипотечники получают одобрение по квартире на ограниченный срок, и поэтому обязаны выходить на сделку; кроме того, увеличение цены квартиры слабо отражается на ежемесячном платеже по ипотеке, и поэтому ипотечники готовы чуть прибавить цену. Альтернативщики обычно достаточно долго продают собственную квартиру и берут аванс на ограниченный срок (обычно на месяц), для них выгоднее слегка переплатить за покупаемую квартиру, чем сорвать всю сделку.

С другой стороны, сделки с ипотечниками и альтернативщиками более рискованны (например, банк может не одобрить квартиру либо может развалиться цепочка) и в большей степени требуют профессионального сопровождения.

 

5.     Как продать дороже

 

Ответ на этот вопрос очень прост: надо найти такого покупателя, для которого Ваша квартира представляет ценность, за которую он готов заплатить дополнительные деньги. Разберем этот вопрос более подробно.

Риэлторам известен эффект, когда после просмотра покупатель «влюбляется» в квартиру и готов идти на определенные издержки, чтобы купить именно её – например, заплатить большую цену, занять денег и т.п. Это явление не так-то просто описать; тем не менее, оно реально существует и играет важную роль в продажах недвижимости. Покупатель просто формулирует для всех остальных, что ему нужна именно эта квартира, а причины объяснять при этом совсем необязательно. Однако можно попробовать перечислить другие возможные причины. Например:

- Покупателю может быть важна квартира именно в этом подъезде – если в нем живут родители, дети, родственники, он родился в этом подъезде и т.п.

- Покупателю может быть важна квартира именно в этом доме – если покупатель привязан к конкретному детскому саду, школе, месту работы и т.п.

- Покупателю может быть важна планировка или перепланировка квартиры. Одна моя клиентка посмотрела около 20 похожих квартир пока не нашла квартиру, в которой балкон был объединен с комнатой

- Покупателю может понравиться ремонт. Это очень маловероятное событие, но такое в принципе возможно

- Покупателю может понравиться этаж. Кто-то любит жить повыше; кто-то наоборот. Одна моя клиентка очень любила квартиры на первых этажах, даже несмотря на то, что такие квартиры менее ликвидны. Её квартиру на первом этаже было очень непросто продать; взамен она купила тоже квартиру на первом этаже

- Недостаток, который отталкивает большинство покупателей, может быть неважен какому-то конкретному покупателю, или даже может стать достоинством. Слабослышащим людям неважна шумоизоляция; покупателей из условного Череповца вид на дымящие трубы нисколько не смутит; для профессионального фотографа отсутствие окон в доцифровую эпоху могло быть серьезным плюсом квартиры и т.п.

- Наконец, покупателю может быть необходимо срочно выходить на сделку (кончается одобрение ипотеки, либо аванс за его квартиру внесен до какого-то срока) и Ваша квартира его в целом устраивает, а другие варианты искать слишком рискованно.

В то же время пытаться угадать кому именно может понравиться Ваша квартира – занятие совершенно неблагодарное. Общий принцип должен быть простым: показать квартиру наибольшему возможному числу потенциальных покупателей, и тогда среди них наверняка найдется тот, для кого Ваша квартира представляет наибольшую ценность. Именно он и заплатит лучшую цену.

6.     Как подготовить квартиру к продаже

 

1. Первое впечатление - самое стойкое и сохраняется надолго! Поэтому первое впечатление должно быть хорошим, и оно начинается с подъезда и лестничной площадки. Если необходимо - подметите и помойте её. Почистите коврик. Если он старый - лучше уберите его совсем. Входная дверь должна быть такой же чистой и аккуратной.

2. Чистые окна сделают Вашу квартиру просторней!

3. Кухня - лицо хозяйки! Вымойте кухню, уберите ненужные вещи. Плита, холодильник, столы, мойка должны быть чистыми. Не стоит заниматься готовкой во время показа квартиры.

4. Особого внимания требуют санузел и ванная комната. Протрите кафель и пол, проветрите ванную комнату. Все должно сиять, работать и не капать. Ни в коем случае нельзя затевать стирку и развешивать белье.

5. Если у Вас в подъезде или на лестничной клетке неприятный запах - используйте дезодорант, чтобы замаскировать его! Если в квартире есть какой-то запах, то можно, например, заварить кофе, чтобы перебить его. Можно также замаскировать неприятные запахи запахом свежей краски. Однако если никаких неприятных запахов нет - старайтесь вообще исключить какие-либо запахи, поскольку Ваши вкусы могут не совпадать со вкусами потенциального покупателя.

6. Включите все освещение по максимуму. Вкрутите лампочки помощнее. Это создаст дополнительный эффект объема при просмотре. Если дело происходит днем - нужно по максимуму открыть шторы и прибавить естественного освещения (если только шторы не закрывают неприятный вид из Вашего окна).

7. Если у Вас есть домашние животные - постарайтесь убрать их на время просмотра. Не все любят кошек и собак - зачем Вам отпугивать покупателей?

8. Сделайте легкий косметический ремонт. Подклейте отставшие обои, подштукатурьте трещинки, поменяйте выключатели и розетки. Квартира должна иметь ухоженный вид.

9. Почините все, что можно починить. Поменяйте перегоревшие лампочки (в том числе и на лестничной клетке!), смените прокладку в смесителе (или смеситель целиком) - чтобы не тек. Поправьте дверцу шкафа или открутившуюся ручку двери.

10. Поддерживайте в квартире чистоту. Проведите влажную уборку, протрите пыль, отполируйте раковину и ванну. Уберите пустые банки и коробки.

11. Постарайтесь обезличить квартиру. Уберите с видного места фотокарточки, дипломы, грамоты и т.п. Потенциальный покупатель "примеривает" квартиру на себя, не мешайте ему.

12. Уберите по возможности хлам с балкона/лоджии.

13. Вывезите по возможности все лишние вещи, старую мебель и т.п. Чем меньше вещей в квартире - тем просторнее она кажется.

 

7.      Как показывать квартиру

 

 

Идеальная ситуация для показа квартиры – это когда квартиру показывает риэлтор. Давайте разберем почему.

Начнем с часто встречающегося случая, когда квартиру показывает квартирант, который в ней живет. Интересы квартиранта достаточно очевидны: он хочет оставаться в квартире как можно дольше, он не заинтересован в продаже квартиры. Поэтому квартирант никогда не должен показывать квартиру! В крайнем случае он может постоять в сторонке, пока квартиру показывает риэлтор.

А что же собственник? Он же заинтересован в продаже квартиры! Должен ли он присутствовать на показах? Правильный ответ: нет, он не должен присутствовать! Тому есть много причин. Постараюсь их последовательно изложить.

Прежде всего, как правило, собственник не является профессионалом в продажах недвижимости и может совершать самые нелепые ошибки. Расскажу несколько примеров из практики.

Я показывал недорогую квартиру, потенциальные покупатели были людьми явно не самыми состоятельными. Хозяйка квартиры начала рассказывать, что их дом должен пойти под снос. В глазах покуателей отразился неподдельный ужас: как, наш дом пойдет под снос? Мы окажемся на улице??? Заплатив деньги за квартиру??? Для подавляющего большинства покупателей фраза «дом под снос» означает «мы вместо старой плохой квартиры получим новую хорошую, да еще  и наваримся на этом». Но не для этих конкретных покупателей! Стоит ли удивляться, что покупатели не остановили свой выбор на этой квартире?

В другом случае хозяйкой квартиры была дама, которая отметила не первое свое 18-летие, а показывал квартиру её отчим, лет 70ти. Квартира была на втором этаже, балкон закрыт решеткой. На вопрос покупателя «а почему решетка стоит?» отчим «честно» ответил, что (цитирую) «Светкины одноклассники как-то забрались к нам на балкон» и после этого пришлось поставить решетки на балконе. Судя по всему, у Светки могли быть одноклассники лет 25 назад, если не больше – обязательно ли знать эту давнюю историю потенциальному покупателю?

Еще одна история случилась, когда я показывал двухкомнатную квартиру компании из трех человек. Они спросили поэтажный план; поинтересовались несущая ли стена между кухней и комнатой и некоторое время созерцали ту самую стену, видимо, пытаясь представить как будет выглядеть квартира без этой самой стены. В этот напряженный момент подбежала хозяйка квартиры с тем, чтобы сообщить потенциальным покупателям нечто важное. Что же? В коридоре есть шкафчик! Об этом непременно надо сказать покупателям! Какая разница, что покупатели не проявляли никакого интереса к коридору?

В другом случае покупатели спросили представителя собственника давно ли продается квартира. Он тотчас же с радостью сказал, что продается давно, много раз показывали. Какие эмоции вызывает такой ответ у покупателя? Нам пытаются впарить то, что не продается! Не будем покупать эту квартиру!

Но едва ли не самая смешная история показов была с одной собственницей квартиры, которая составила некий список преимуществ своей квартиры, который выглядел примерно так:

- свободная продажа

- никто не прописан

- хороший ремонт

- можно заехать и жить

-….

и настоятельно требовала от меня, чтобы я озвучивал этот список «преимуществ» всем потенциальным покупателям. При этом один из покупателей честно предупредил, что ремонт ему не нравится и он все будет переделывать по-своему. Имеет ли смысл для такого человека напирать на ремонт как преимущество? Конечно нет! Имеет ли смысл объяснять ему, что он может заехать и жить, если он как раз этого делать и не собирается, а собирается затевать многомесячный ремонт на свой вкус?

В целом собственник очень редко редко может правильно оценивать что следует говорить потенциальным покупателям, а что не стоит; что является преимуществом для данного конкретного покупателя, а что не является. Более того, зачастую собственник может акцентировать внимание на каких-то деталях, которые впоследствии могут быть согласованы дополнительно (сроки переезда, порядок расчетов) и этот никому не нужный акцент может сорвать всю сделку.

Но есть и дополнительные причины почему собственник не должен присутствовать на показах своей квартиры, а именно:

- покупатель может применять психологические приемы давления на собственника (чтобы сбить цену). Не все собственники готовы к подобному давлению

-   собственник может выдать свою излишнюю мотивацию (например, что квартира должна быть продана в определенные сроки) и тем помочь покупателю дополнительно сбить цену;

- при показе квартира должна быть максимально обезличена, поскольку покупатель примеряет её для себя, этого очень сложно достичь в присутствии собственника.

Итак, общее правило (которое Вы можете прочитать в любом учебнике, и которое я не выдумывал): по возможности собственник квартиры не должен присутствовать на показе, показ должен проводить только риэлтор.

 

8.      Роль риэлторов покупателя

 

Скажем еще пару слов о риэлторах покупателя – как их привлечь на свою сторону и что они могут сделать для Вас.

Риэлторы покупателя должны сделать 2 важных действия, чтобы сделка с покупателем состоялась:

  1. Они должны привести покупателя на просмотр
  2. Они должны убедить покупателя, что квартира стоит запрашиваемых за неё денег

По части п.1 хотел бы еще раз повторить тривиальные утверждения из раздела 3: каждый показ квартиры – это шанс на продажу, нет показов – нет продажи. Поэтому каждый показ важен! И если риэлтор может привести на показ своего покупателя – то он работает в интересах продавца!

Второй вопрос еще важнее. Допустим, к Вам приходит покупатель, который имеет слабое представление о рынке недвижимости. Как показывает практика, в 99% случаев тактика такого покупателя очень простая: он пытается выбить из продавца скидку от запрошенной цены. При этом запрошенная цена может быть какой угодно – выше рынка, ниже рынка или соответствовать рынку – тактика покупателя от этого не изменится. Даже если Вы выставляете на продажу 10-комнатную квартиру в суперэлитном доме напротив Кремля за 1 млн. руб. – к Вам придут покупатели, которые с пеной у рта будут Вам доказывать, что больше 900 тыс. руб. Ваша квартира не стоит и как Вам повезло, что они предлагают Вам именно столько. Люди устроены именно так, и мы можем лишь принять этот факт как данность. И как раз в этот момент риэлтор покупателя должен сработать на стороне продавца. Он должен – с учетом своего видения рынка – подтвердить своему клиенту-покупателю, что квартира стоит тех денег, которые за неё запрашивают.

Каким образом можно достичь этих целей при продаже квартиры? Очень просто: надо преложить вознаграждение риэлтору покупателя. Как? Это отдельная тема и достаточно обширная.

 

9.     Идеальный метод продажи квартиры

 

Давайте подытожим все ключевые моменты, изложенные ранее:

  1. Квартира должна быть продана быстро – аванс нужно принять через 2 недели после вывода квартиры на рынок
  2. Квартира должна получить максимально широкую экспозицию на рынке за это время. В частности, квартиру следует показать максимально возможному количеству покупателей
  3. Квартиру имеет смысл продавать только на условиях эксклюзивного договора с одним риэлтором (агентством)
  4. Для получения максимального эффекта реклама квартиры должна производиться в соответствии с тщательно проработанным маркетинговым планом
  5.  Квартира должна быть правильно подготовлена к показам
  6. Собственник не должен присутствовать на показах
  7. Должна быть проведена работа с риэлторами покупателей – как по части привлечения покупателей на показ, так и по части их мотивации

Именно такая идеальная процедура продажи квартиры (максимально выгодная продавцу как по времени, так и по цене) описана на моем сайте в разделе «Продать дороже». Именно с помощью этой процедуры Вы можете продать Вашу квартиру на 10-15% дороже.

 

10.     Несколько слов о проведении сделки

 

Практика показывает, что непосредственное проведение сделки – очень рискованный момент и порой требует немало усилий от риэлтора.

Начнем с вопроса мотивации. Интерес риэлтора – довести сделку до конца, иначе он не получит своих комиссионных. Поэтому риэлтор готов идти на компромиссы, улаживать спорные вопросы, находить решения – и все ради того, чтобы сделка состоялась.

Есть ли такая же сильная мотивация у других сторон по сделке? Далеко не всегда. Например, в сделке могут участвовать (не обязательно в качестве стороны по договору!) родственники или близкие одной из сторон, которые не только не заинтересованы в проведении сделки, а порой даже заинтересованы в срыве сделки! В этом случае от риэлтора могут потребоваться значительные усилия, чтобы сохранить и исполнить сделку.

У сторон по договору также может быть какая-то дополнительная мотивация, которая может помешать сделке. Например, мне известен случай, когда покупатель с продавцом не смогли решить у кого из них должен быть ключ от ячейки. Сделка развалилась! В основном из-за того, что риэлтор покупателя не проявил должной гибкости в переговорах, а продавец был вовсе без риэлтора, и готов был пойти на конфликт даже ценой развала сделки.

Сделка сама по себе может быть достаточно сложной – в ней может быть несколько квартир, сложные условия доступа и т.п. Не все участники сложной сделки (а их может быть целая толпа – человек 15!) могут вести себя адекватно, проявлять должную выдержку, не паниковать из-за каких-то мелочей или нестыковок.

Едва ли не главный враг на сделке – это юристы! Работа юриста – по максимуму запугать своего клиента и по максимуму перестраховаться. Если юрист чересчур запугает своего клиента и чересчур перестрахуется – к нему не будет особых претензий; зато если юрист недостаточно запугает своего клиента и недостаточно перестрахуется – к нему могут быть претензии если что-то пойдет не так. Если вдобавок юрист не представляет реалий рынка недвижимости – его роль может быть совсем деструктивной.

Проведению сделки могут помешать какие-то внезапно возникшие обстоятельства. Например, в одной сделке из моей практики внезапно выяснилось, что у продавца паспорт фигурирует в базе данных ФМС как недействительный и на этот паспорт невозможно открыть сейфовую ячейку в банке. Сделку удалось успешно провести, но для этого потребовались определенные усилия.

Далее, даже если сделка самая простая, то в ней все равно сталкиваются интересы продавца и покупателя. Эти интересы по сути своей противоположны: покупатель хочет купить дешевле, продавец – продать дороже; покупатель хочет, чтобы в квартире никто не было прописан, продавец хочет выписаться в последний момент; покупатель хочет как можно быстрее въехать в новую квартиру, продавец хочет как можно дольше оставаться в старой квартире и т.п.

На сделке подписывается очень много разных договоров и бумаг. Желательно примерно представлять значение каждой бумаги и её роль в сделке. Например, очень часто банки для предоставления сейфовых ячеек просят заполнить согласие на обработку персональных данных и т.п. малозначимые бумаги (которые, однако, прописаны в документообороте банка). Обычно не очень важны конкретные тексты договоров на доступ к сейфовым ячейкам (такие договоры являются типовыми и какие-либо изменения туда обычно не вносятся). Напротив, условия доступа к ячейкам являются принципиально важными, и на них требуется обращать особое внимание.

В качестве примера разберем совсем простую сделку. Допустим, у нас есть только покупатель и продавец, риэлтор выступает на стороне продавца. Разберем 4 ситуации:

1. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договору или по выписке из ЕГРП

2. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договору

3. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договору и нотариальной копии нового свидетельства на квартиру

4. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договору и оригиналу нового свидетельства на квартиру

Казалось бы, все условия доступа примерно одинаковы. Более того, у продавцов зачастую существует иллюзия, что «надо сделать все как положено» и «само собой все образуется». Такое вполне может быть, если у покупателя с продавцом полное доверие и взаимопонимание, нет никаких осложнений и все идет как по маслу. Однако – как я указывал выше – интересы продавца и покупателя в принципе противоположны и поэтому конфликты между ними вполне вероятны. Поэтому при проведении сделки надо исходить из наиболее пессимистичных предположений.

Итак, для продавца наиболее комфортны условия доступа по варианту 1. С договором купли-продажи может что-то случиться – его можно потерять, либо иным образом утратить (а что если сгорела регпалата? Это реальный случай!). Если вдруг зарегистрированного договора нет, то продавец заказывает выписку из ЕГРП, это занимает у него некоторое время – но зато он гарантированно получит доступ к ячейке и сможет забрать свои деньги.

Доступ по варианту №2 менее комфортен для продавца. Что делать если договор утрачен? (см. выше) Такое происходит очень редко, но исключать этот вариант нельзя.

Доступ по варианту №3 – еще менее удобен продавцу. Откуда он возьмет нотариальную копию нового свидетельства? Справедливости ради надо сказать, что обычно такие условия доступа прописываются в том случае, если документы по сделке готовятся независимым центром по оформлению сделок, который в комплекте документов готовит и нотариальную копию нового свидетельства. Однако в случае таких условий доступа продавцу надо убедиться, что он получит свою нотариальную копию договора от независимой стороны (не от покупателя!).

Доступ по варианту №4 – самый рискованный для продавца. В этом случае он должен получить новое свидетельство на квартиру, т.е. документ, который ему, вообще говоря, не положено получать. Хорошо если регистраций занимается риэлтор продавца – а если нет? Продавцу нужно новое свидетельство на квартиру, продавец просит покупателя дать ему это свидетельство – а покупатель это делать не обязан! Либо покупатель может выдвинуть встречные условия к продавцу – расскажи стишок, спой песенку, дай еще миллион рублей – иначе своих денег не получишь! И что в этом случае делать продавцу?

Все описанное выше предполагает, что обе стороны по сделке – продавец и покупатель – ведут себя более-менее честно и намерены исполнять свои обязательства. Правда жизни состоит в том, что интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны и поэтому конфликты между ними постоянно возникают. Однако давайте зададимся простым вопросом: а встречаются ли в нашей жизни жулики, мошенники и разного рода преступники? Может ли так случиться, что Вы при продаже своей квартиры напоретесь именно на такого человека? Рискну предположить, что такой вариант не то чтобы обеспечен, но вполне себе вероятен; сумма в несколько миллионов рублей вполне может привлечь мошенников, аферистов и прочих преступников. Поэтому при проведении сделки обращайтесь к профессионалам и не экономте на себе.

С Уважением Агентство Недвижимости "ЗОЛОТАЯ МАЛИНА"

www.zmalina.ru